La foncière cotée SCBSM a publié jeudi 29 octobre ses comptes définitifs de l’exercice 2025-2026 et mis à disposition son document d’enregistrement universel. Pour la première fois de son histoire, son actif net réévalué dépasse 20 euros par action. Mais le groupe, désormais concentré à près de 95 % sur le quartier central des affaires parisien, affiche sa prudence face à la remontée des taux.
SCBSM, foncière cotée sur Euronext Paris depuis novembre 2006, a présenté jeudi 29 octobre les résultats de son exercice 2025-2026, clos le 30 juin, arrêtés par son conseil d’administration. L’actif net réévalué (ANR) de liquidation atteint 20,12 euros par action, contre 19,33 euros en juin 2025, « soit un doublement en seulement 10 ans », apprend-on dans le communiqué de la société.
Le bénéfice net part du groupe ressort à 13,8 millions d’euros, en hausse de 1 million d’euros sur un an. Ces comptes définitifs confirment les chiffres préliminaires publiés le 29 septembre, qui avaient permis de dresser le portrait d’une foncière qui parie tout sur le Paris central. Le ton, lui, a changé. Le titre du communiqué parle d’une foncière « parée pour affronter les turbulences », et le texte précise : « Le Groupe se prépare toutefois à affronter un environnement de marché moins favorable et incertain. »
Saint Frères et Buchelay, les deux opérations qui redessinent SCBSM
L’exercice a été marqué par deux mouvements de sens opposé. D’un côté, l’acquisition, annoncée le 17 avril 2026, de l’immeuble « Saint Frères », au 34-36 rue du Louvre et au 112 rue Saint-Honoré, dans le 1er arrondissement. Construit à la fin du XIXe siècle pour abriter le siège social du groupe industriel Saint Frères, plus tard fusionné dans le groupe Boussac Saint Frères, l’ensemble représente environ 8 200 m², dont 6 600 m² en superstructure. SCBSM, qui détient déjà le 19-21 rue Poissonnière, ancien siège historique de Boussac, avait financé l’opération en partie par un emprunt bancaire de 78,5 millions d’euros sur sept ans accordé par la Banque Européenne du Crédit Mutuel (BECM) et BNP Paribas. Le prix d’acquisition n’a pas été communiqué.
De l’autre, la cession du retail park de Buchelay. Résultat, le patrimoine global atteint 586 millions d’euros, dont 553 millions d’euros à Paris, répartis en 11 immeubles situés boulevard des Capucines, boulevard Haussmann, boulevard des Italiens, avenue de l’Opéra, rue du Louvre, rue Saint-Honoré et rue Réaumur. SCBSM se présente désormais comme une « pure foncière parisienne », aboutissement d’une transformation que la société dit avoir « patiemment menée depuis 15 ans ».
Les loyers progressent de 15 %, à 22,6 millions d’euros contre 19,7 millions d’euros un an plus tôt, dont près d’un tiers lié à la réduction de la vacance stratégique. Les revenus du patrimoine s’établissent à 25,9 millions d’euros et le résultat opérationnel avant variation de juste valeur à 20,1 millions d’euros. La société chiffre à 4,5 millions d’euros les charges liées à des opérations ponctuelles enregistrées sur l’exercice. La variation de valeur des immeubles reste limitée à 0,7 million d’euros, contre 3,1 millions d’euros l’an dernier, « reflétant le contexte du marché immobilier à fin juin 2026 », précise le communiqué.
Une dette à 2,90 % face au durcissement du crédit
Le point de vigilance porte sur le financement. Le coût de l’endettement financier net passe de 6 à 7,1 millions d’euros. La dette présente une maturité moyenne de 3,8 ans, est à 88 % à taux fixe ou couverte, pour un taux moyen de 2,90 %. Un profil jugé « parfaitement compatible avec les cash-flows projetés au cours des prochaines années », selon la société, « même si la Société reste vigilante face au durcissement des conditions de financement ».
Le ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (loan to value, LTV) est contenu à 47,5 % fin juin 2026, contre une estimation inférieure à 50 % annoncée au moment de l’achat de Saint Frères. SCBSM indique avoir reconstitué une trésorerie élevée et disposer en sus d’une ligne de crédit corporate non tirée de 10 millions d’euros.
La question dépasse le seul cas de SCBSM et rejoint le dossier de la dette souveraine et du financement des foncières françaises. La société écrit ainsi rester vigilant « face à l’impact de la dégradation du contexte économique national et international et ses répercussions sur les taux d’intérêts et sur la hausse anticipée des rendements immobiliers, y compris dans l’hyper centre parisien ».
3 millions d’euros de loyers à aller chercher rue du Louvre et boulevard des Capucines
Pour les prochains semestres, la feuille de route reste centrée sur la valorisation du patrimoine existant. Deux chantiers sont jugés prioritaires : l’embellissement de l’immeuble Saint Frères et la rénovation de plateaux libérés dans l’immeuble du boulevard des Capucines. En avril, la société annonçait vouloir redonner à l’ancien siège industriel son cachet historique, en visant, dans le cadre du décret tertiaire, une amélioration significative de ses performances énergétiques.
L’enjeu financier est chiffré : SCBSM estime à plus de 3 millions d’euros le potentiel de loyers complémentaires de son patrimoine parisien au 30 juin 2026, à capter par la réduction de la vacance stratégique et la renégociation des baux.
Pas question, en revanche, de vendre. Fin septembre, la foncière avait écarté la tentation d’arbitrer un patrimoine parisien « liquide et donc monétisable rapidement », estimant que « la qualité, la rareté et la cohérence des actifs constituent plus que jamais les principaux déterminants de l’attractivité globale du portefeuille ». Le rythme de matérialisation de ce potentiel restera toutefois, selon la société, étroitement lié à l’évolution de l’environnement économique français.
