Le permis de construire du 17-19 avenue Montaigne, dernier maillon du vaste plan de rénovation mené par le groupe saoudien Olayan sur son portefeuille parisien, est désormais purgé de tout recours. L’information, révélée le 10 septembre par Business Immo, marque une étape décisive pour un ensemble immobilier qui symbolise, plus qu’aucun autre, la présence de capitaux étrangers au cœur du quartier le plus prestigieux du luxe français.
Un feu vert qui débloque le dernier chantier du Triangle d’or
Selon Business Immo, le permis nécessaire à la restructuration de l’immeuble situé au 17-19 avenue Montaigne, dans le 8e arrondissement de Paris, a été obtenu cette année et n’est plus susceptible d’appel. Ce bâtiment mixte de plus de 6 000 m², associant commerces et bureaux, constitue la pièce la plus emblématique du « portefeuille Étoile », propriété du groupe Olayan depuis 2014.
L’obtention définitive de ce permis ouvre la voie au lancement effectif des travaux de restructuration, après plusieurs années de procédures et d’ajustements du projet, une temporalité qui n’a rien d’exceptionnel pour ce type d’opération patrimoniale dans un secteur protégé de la capitale, régulièrement examiné par la Commission du Vieux Paris.
Un ensemble acquis en 2014 pour 1,225 milliard d’euros
L’histoire de ce portefeuille remonte à août 2014, lorsque le groupe familial saoudien Olayan s’associe à l’investisseur britannique Chelsfield pour racheter, pour 1,225 milliard d’euros, l’ensemble immobilier détenu par le groupe italien Risanamento, alors en grande difficulté financière. L’opération, structurée et gérée par BNP Paribas Real Estate via un OPCI, avait été présentée à l’époque par son président du directoire Thierry Laroue Pont comme « l’une des plus importantes transactions réalisées en Île-de-France » et la troisième d’Europe cette année-là.
Selon les informations publiées par le groupe Olayan lui-même, ce portefeuille dit « Étoile » regroupe huit actifs de premier rang représentant environ 74 000 m² dans le Triangle d’or et le quartier central des affaires parisien, dont trois immeubles situés directement sur l’avenue Montaigne, artère mondialement associée au commerce du luxe. Depuis l’acquisition, trois de ces immeubles ont déjà fait l’objet d’une rénovation complète et accueillent aujourd’hui des enseignes emblématiques telles que Moët Hennessy, Dolce & Gabbana ou Air France.
Une stratégie de capital patient assumée
Le groupe Olayan revendique explicitement une logique d’investisseur de très long terme, capable, selon ses dirigeants, de « voir à 20, 30, 40 ans » et de saisir des actifs sous-valorisés que des acteurs plus contraints par des horizons court-termistes délaisseraient. Cette approche, adossée à un capital familial permanent plutôt qu’à des fonds à échéance, explique la constance de l’investissement sur l’avenue Montaigne malgré les aléas administratifs et les cycles du marché parisien.
Elle tranche avec la prudence qui domine aujourd’hui le marché francilien : au premier semestre 2026, seules quinze transactions locatives de bureaux supérieures à 5 000 m² ont été recensées en Île-de-France, signe d’un marché globalement attentiste. Dans ce contexte, la poursuite d’un chantier engagé de longue date par un propriétaire étranger au bilan solide illustre un phénomène plus large : les capitaux patients du Golfe, moins sensibles aux cycles de taux et à la conjoncture locative de court terme, continuent d’arbitrer et de rénover quand une partie des investisseurs domestiques temporise.
L’enjeu de souveraineté : qui possède la vitrine du luxe français ?
Le cas du 17-19 avenue Montaigne illustre un paradoxe structurel de l’immobilier de prestige parisien. L’avenue Montaigne et le Triangle d’or constituent l’un des actifs immatériels les plus précieux de l’économie française : la vitrine mondiale de maisons comme Dior, Chanel ou LVMH, dont le rayonnement contribue directement à l’attractivité touristique et à l’image de marque du pays. Or la propriété foncière de cette vitrine échappe très largement aux acteurs français : elle est aujourd’hui contrôlée par un conglomérat familial saoudien, aux côtés d’autres investisseurs du Golfe déjà présents sur le marché parisien haut de gamme.
Les groupes de luxe français, locataires de ces adresses plutôt que propriétaires, captent la valeur de marque et l’exploitation commerciale, tandis que la rente foncière et la plus-value immobilière reviennent structurellement à des capitaux extra-européens. Les acteurs français de l’immobilier, à l’image de BNP Paribas Real Estate, conservent quant à eux un rôle clé de gestionnaire et de structureur d’actifs pour le compte de ces investisseurs étrangers : une expertise reconnue, mais qui ne s’accompagne pas d’une maîtrise du capital sous-jacent.
Cette configuration, loin d’être isolée, se retrouve dans plusieurs opérations récentes impliquant des fonds souverains ou familiaux du Golfe sur l’immobilier prime parisien. Elle interroge la capacité de la France à conserver, sur le temps long, une part de propriété nationale sur les emprises foncières qui portent son image économique la plus valorisée à l’international, celle du luxe.
La finalisation du permis de construire du 17-19 avenue Montaigne ne constitue donc pas seulement une nouvelle transactionnelle parmi d’autres : elle rappelle que le socle immobilier du luxe français, secteur qui reste l’un des rares excédents commerciaux structurels du pays, repose en partie sur des fondations foncières détenues hors de France.
