Pendant que l’État français peine à convaincre les marchés obligataires sur fond de taux d’OAT tendus et de débat budgétaire, une autre foncière française, beaucoup plus discrète, vient de démontrer sa propre capacité à lever des capitaux dans des conditions maîtrisées. New Immo Holding (NIH), la structure qui chapeaute la foncière commerciale Ceetrus et l’opérateur immobilier Nhood — les deux bras immobiliers de la famille Mulliez, actionnaire d’Auchan, Decathlon ou Leroy Merlin —, a placé avec succès le 2 septembre une émission obligataire de 500 millions d’euros à échéance six ans, assortie d’un coupon fixe de 5,875 %, cotée à la Bourse de Luxembourg.
Une opération de gestion active de la dette, pas un sauvetage
Le communiqué officiel de NIH est sans ambiguïté sur l’objectif de l’opération : « gérer proactivement le profil d’endettement et allonger la maturité moyenne » du groupe. Les fonds levés serviront aux besoins généraux de l’entreprise ainsi qu’au refinancement partiel de deux souches obligataires existantes : 750 millions d’euros à 5,875 % arrivant à échéance en avril 2028, et 650 millions d’euros à 4,875 % dus en décembre 2028. Une offre publique d’échange concurrente, plafonnée à 400 millions d’euros de principal, a été lancée en parallèle le 1er septembre sur ces deux souches ; elle expire le 8 septembre à 16 heures (heure de Paris), les résultats étant attendus le 9 septembre. L’opération, loin de signaler une fragilité, s’inscrit dans la continuité d’une émission similaire de novembre 2025, confirmant le statut de NIH comme émetteur régulier sur les marchés de dette privée européens.
Le contexte financier du groupe reste solide. Les résultats semestriels 2026, publiés en parallèle, font état d’un chiffre d’affaires de 286,4 millions d’euros (+13 % sur un an), d’un Ebitda de 174,8 millions d’euros (+17 %, avec une marge de 61 %, en hausse de 200 points de base) et d’un résultat net consolidé de 116,4 millions d’euros, contre seulement 5,8 millions un an plus tôt. La valorisation du patrimoine s’établit à 7,093 milliards d’euros (-0,5 % sur six mois), le ratio d’endettement (LTV) à 41,9 %, nettement sous le covenant de 50 %, et la liquidité disponible atteint 1,174 milliard d’euros. Signe d’un marché de la fréquentation commerciale contrasté selon les géographies, le trafic piéton recule de 3,4 % en France et de 1,4 % en Pologne, mais progresse de 4,7 % en Roumanie — illustration d’une diversification internationale qui réduit la dépendance du groupe au seul marché hexagonal.
« Près d’un an après avoir atteint sa pleine autonomie financière, New Immo Holding démontre sa capacité à exécuter sa feuille de route avec constance », a commenté son président Antoine Grolin dans le communiqué des résultats semestriels.
Une indépendance capitalistique récente et significative
Cette autonomie, justement, mérite d’être resituée. Jusqu’en 2025, les émissions obligataires de Ceetrus transitaient par ELO, la holding qui contrôle également Auchan pour le compte de l’Association familiale Mulliez. En août 2025, NIH a repris à son compte quatre lignes obligataires initialement portées par ELO, pour un montant nominal cumulé de 2,9 milliards d’euros — un transfert structurant qui a fait suite à l’obtention, en juillet 2025, d’une notation de crédit Ba1 par Moody’s. Depuis, NIH lève sa propre dette, sous sa propre signature, sans recourir à la garantie du holding familial. Rare pour un groupe familial non coté français de cette taille — plus de 1 200 sites gérés dans onze pays, 1,4 million de m² de surface locative, environ 1 580 collaborateurs —, cette autonomie financière traduit une forme de robustesse patrimoniale qui tranche avec les difficultés que rencontrent, au même moment, nombre de promoteurs et de foncières plus exposés au crédit bancaire classique.
Ceetrus lui-même est l’héritier d’Immochan, la filiale immobilière fondée par le groupe Auchan en 1976, rebaptisée en 2018 puis recentrée en 2021 sur son cœur de métier de foncière commerciale pure, les activités de développement et d’exploitation ayant été transférées à Nhood. C’est ce même écosystème qui a noué, en novembre 2024, un partenariat capitalistique avec la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) pour créer Régénimo, une foncière dédiée à la transformation de friches commerciales et industrielles en programmes urbains mixtes — Ceetrus détenant 60 % du véhicule, la Banque des Territoires 40 %. L’ambition affichée dépasse 640 000 m² de programmes, dont 3 000 logements, avec un premier déploiement dans la métropole lilloise avant une extension aux Hauts-de-France puis, potentiellement, à l’échelle nationale.
Un signal de souveraineté économique discret mais réel
L’épisode mérite d’être lu au-delà de sa dimension strictement financière. Alors que la dette souveraine française fait l’objet d’une vigilance accrue des agences de notation et que les collectivités comme l’État peinent à emprunter dans des conditions toujours favorables, un groupe familial français non coté — sans actionnariat étranger, sans recours à des fonds d’investissement extra-européens — continue d’accéder aux marchés obligataires internationaux sur la seule force de son bilan, tout en réinvestissant dans la régénération du foncier commercial français aux côtés d’un bras armé de l’État actionnaire, la Caisse des Dépôts. Dans un secteur immobilier français où la présence de capitaux étrangers et de fonds opportunistes s’est renforcée à la faveur de la crise du logement et des difficultés de trésorerie de nombreux acteurs, la trajectoire de Ceetrus et Nhood illustre une autre voie : celle d’un capital patrimonial français qui conserve la maîtrise de ses actifs, de son financement et de ses choix stratégiques.
