La foncière cotée dont le groupe Caisse des Dépôts est le premier actionnaire a publié, mardi 20 octobre, des revenus consolidés de 887,1 millions d’euros sur neuf mois, en baisse de 3,9 %. La guidance 2026 est confirmée et le dividende sera payable en actions. Explications.
Mardi 20 octobre, à 18 heures, Icade a publié son activité au 30 septembre 2026. Ses revenus consolidés IFRS atteignent 887,1 millions d’euros, contre 923 millions un an plus tôt, soit un recul de 3,9 %. Une baisse qui reflète, selon le communiqué, celle « des revenus locatifs de la Foncière et du volume d’activité de la Promotion ».
« Dans un environnement qui reste difficile, nous poursuivons avec détermination l’exécution de notre feuille de route », déclare Nicolas Joly, directeur général d’Icade.
Foncière Icade : 89,3 % d’occupation dans les bureaux
Le pôle Foncière affiche des revenus locatifs bruts de 250 millions d’euros, contre 263,2 millions un an plus tôt (-5 %). À périmètre constant, la baisse est limitée à 0,9 %. Plus de 103 000 m² ont été loués depuis janvier et le taux d’occupation financier des bureaux s’établit à 89,3 %, précise le communiqué.
Au 30 juin, ce taux était de 89,9 %. Il avait gagné 1,7 point en trois mois, notamment grâce au bail signé par la préfecture des Hauts-de-Seine dans la tour Eqho, à La Défense, selon le communiqué des résultats semestriels publié le 21 juillet. Le 13 juillet, Icade a d’ailleurs racheté les 49 % de la société de la tour Eqho que détenaient des investisseurs sud-coréens, une opération que la foncière présente comme opportuniste et dont le rendement dépasse 8 %. Refrance avait alors relaté comment Icade a repris 100 % de la tour Eqho à La Défense.
Promotion : 1,5 milliard d’euros de carnet de commandes
Dans la promotion immobilière, le chiffre d’affaires recule de 4,4 %, à 622,2 millions d’euros. Les réservations baissent de 1,4 % en volume et de 8,5 % en valeur, et le backlog s’établit à 1,5 milliard d’euros, contre 1,628 milliard au 30 juin.
Quant à la ligne « Autres », elle bondit de 68,4 %, à 14,9 millions d’euros, dont environ 5 millions proviennent de Comet. Le 30 juillet, Icade avait annoncé l’acquisition de 81,5 % de ce spécialiste des événements d’entreprise fondé en 2016, présent sur 12 sites à Paris et en Île-de-France et sur deux autres en Europe, pour près de 7 000 entreprises clientes. Comet a réalisé 43,9 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2025. L’opération coûte environ 40 millions d’euros à Icade, montant qui pourrait atteindre près de 55 millions en fonction des objectifs de 2026, indique le communiqué de juillet. Pour la foncière, il s’agit de dépasser une approche purement patrimoniale des bureaux.
Champs-Élysées et Portugal : la rotation d’actifs du plan ReShapE
La rotation d’actifs du plan stratégique ReShapE explique les chiffres du trimestre. Icade annonce la finalisation, en octobre, de la cession de ses actifs de santé au Portugal, qui représente un produit d’environ 115 millions d’euros pour le groupe. Le portefeuille, composé de quatre établissements de santé gérés par Praemia REIM France, était valorisé 186 millions d’euros. Un accord de cession avait été signé le 18 juillet avec Healthcare Activos, selon le communiqué semestriel. Hors Portugal, les participations d’Icade dans ses véhicules de santé représentaient encore 0,9 milliard d’euros au 30 juin.
Au premier semestre, le groupe avait surtout cédé l’immeuble Marignan, sur les Champs-Élysées, pour 402 millions d’euros. L’acquéreur est Black Swan Real Estate Capital, pour le compte de fonds gérés par Bain Capital et Revcap, précise le communiqué semestriel, qui évoque une valeur de 33 000 euros par mètre carré. Le prix est supérieur de plus de 20 % à la valeur d’expertise de fin 2024, relevait Option Finance le 21 juillet. Le même article chiffrait à environ 18 millions d’euros le coût de la réorganisation du groupe et à -155,9 millions d’euros le résultat net part du groupe au 30 juin.
Le capital ainsi libéré doit être réalloué vers des actifs plus rémunérateurs, comme les centres de données et les résidences étudiantes. Dans ce dernier segment, Icade a signé en juillet un partenariat avec la Banque des Territoires, filiale du groupe Caisse des Dépôts. Le véhicule commun, détenu à 51 % par Icade et à 49 % par la Banque des Territoires, prévoit 240 millions d’euros d’investissements sur trois ans pour loger étudiants et jeunes actifs.
Dividende Icade : 255 millions d’euros de plus-value Marignan
La plus-value de cession de Marignan, soit 255 millions d’euros, « contribuera significativement au bénéfice distribuable d’Icade SA de l’année », indique le communiqué. Le dividende 2026 sera calé sur ce bénéfice distribuable et assorti d’une option de paiement en actions.
« La maîtrise de nos coûts et la sélectivité de nos investissements nous permettent de préserver la solidité de notre bilan et les marges de manœuvre nécessaires à notre transformation », souligne Nicolas Joly. Au 30 juin, le ratio d’endettement (LTV, droits inclus) s’établissait à 39 %, en baisse de 0,6 point sur six mois grâce à la cession de Marignan, et l’actif net réévalué EPRA NTA à 49,7 euros par action (-6,9 %), selon le communiqué semestriel.
La guidance annuelle est confirmée : le cash-flow net courant du groupe est attendu entre 2,90 et 3,10 euros par action. Les activités stratégiques en apporteront 2,25 à 2,45 euros, un niveau que la direction présentait en juillet comme un point bas, et les activités non stratégiques environ 0,65 euro. Au 30 juin, le groupe en était à 1,80 euro par action, contre 2,03 euros un an plus tôt.
