La société de gestion Vatel Capital a annoncé ce lundi, via un communiqué diffusé sur Actusnews Wire, que son véhicule d’investissement SC Terres Invest venait d’acquérir un nouvel ensemble foncier agricole dans le département de la Vienne. L’opération s’inscrit dans une stratégie déjà bien installée : le fonds y avait acheté 80 hectares dès décembre 2023, avant d’étendre ses positions dans l’Aisne, en Hauts-de-France puis en Île-de-France. Au-delà de la transaction elle-même, cette annonce remet sur le devant de la scène une question de fond pour l’agriculture française : qui finance, et in fine qui possède, les terres qui nourrissent le pays ?
Un produit d’épargne grand public adossé à la terre
Créée en 2023 et agréée par l’Autorité des marchés financiers, la SC Terres Invest permet à des particuliers d’investir dans le foncier agricole à partir de 1 000 euros via un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite, ou directement à partir de 100 000 euros. Le véhicule affiche une allocation cible de 70 à 90 % en terres agricoles (céréales, lin, vignoble AOC selon les acquisitions), le solde étant placé en valeurs mobilières pour assurer la liquidité bimensuelle promise aux souscripteurs. Fin 2025, le fonds détenait environ 774 hectares répartis sur sept acquisitions, pour une performance nette de 3,01 % sur l’année, après 3,19 % en 2024. Sa valeur liquidative s’établissait à 108,08 euros début août 2026. Classé article 9 au sens du règlement européen SFDR, le fonds revendique un profil de risque parmi les plus bas de la nomenclature (SRI 2).
Ce modèle, financé par l’épargne réglementée française et piloté par une société de gestion domiciliée à Paris, se distingue nettement des cas les plus commentés de captation étrangère du foncier hexagonal, comme l’acquisition de plus de 1 700 hectares dans l’Indre par des investisseurs chinois en 2017. Il n’en soulève pas moins des interrogations similaires sur la dissociation croissante entre celui qui travaille la terre et celui qui la détient.
Un phénomène documenté mais encore mal régulé
Le sujet n’est pas nouveau pour l’administration française. Dès 2018, un rapport du Conseil général de l’alimentation, de l’agriculture et des espaces ruraux (CGAAER), rédigé par Charles Gendron et Yves Granger, constatait que la France restait « à ce jour peu concernée par le phénomène d’accaparement », tout en notant une dissociation croissante des facteurs de production et en appelant à une remise à plat des outils de la politique foncière. Le rapport recommandait notamment la création d’un observatoire des sociétés en agriculture et un renforcement du contrôle exercé dans le cadre des schémas directeurs régionaux des exploitations agricoles.
Les données rassemblées depuis par des associations comme Terre de Liens donnent une mesure plus précise de l’ampleur prise par le phénomène : selon leurs estimations publiées début 2023, des structures sociétaires « financiarisées » détiendraient environ 640 000 hectares, soit près de 14 % de la surface agricole utile nationale, et environ un tiers des transactions échapperaient au droit de regard des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), du fait de montages sociétaires complexes portant sur des parts plutôt que sur des terres. Le contexte démographique accentue l’enjeu : la moitié des terres agricoles françaises devrait changer de mains dans la décennie à venir, à mesure que leurs exploitants partent à la retraite, sans que l’installation de nouveaux agriculteurs suive le même rythme.
Le bon véhicule ne suffit pas à trancher le débat
L’existence d’un produit d’épargne agréé par l’AMF, réservé à une clientèle française et adossé à des actifs situés en France, peut être lue comme une réponse partielle à la question de la souveraineté du foncier agricole : plutôt que de laisser ce marché aux seuls fonds étrangers ou aux montages opaques évoqués par les rapports parlementaires, il canalise l’épargne domestique vers des terres françaises, sous la supervision d’un régulateur national. C’est d’ailleurs l’argument que mettent régulièrement en avant les distributeurs de ce type de produits, qui insistent sur leur dimension d’utilité économique locale.
Mais la nationalité du capital ne répond pas à elle seule à la question posée depuis 2018 par le CGAAER, ni à celle que continuent de porter les associations de défense du monde paysan : la multiplication d’acquéreurs institutionnels, français ou étrangers, cotés en assurance-vie ou non, tend structurellement à renchérir l’accès au foncier pour les candidats à l’installation, qui ne peuvent rivaliser avec des véhicules de collecte disposant d’une force de frappe financière bien supérieure à celle d’un exploitant individuel. Le Safer conserve un droit de préemption sur les ventes de terres, mais celui-ci reste inopérant dès lors que la transaction porte sur des parts sociales plutôt que sur des parcelles, une porte de sortie qu’utilisent aussi bien les fonds d’investissement classiques que certains montages familiaux.
Le débat parlementaire sur l’évolution des outils de régulation, ouvert par le rapport de 2018, n’a pour l’heure débouché sur aucune réforme d’ampleur du contrôle des structures sociétaires agricoles. La multiplication des opérations comme celle annoncée ce lundi par Vatel Capital, en elle-même conforme à la réglementation en vigueur, illustre la vitesse à laquelle le marché évolue pendant que les outils de régulation, eux, restent identiques à ceux décrits il y a près de huit ans.
