La Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) a apporté une véritable révolution dans le domaine de l’immobilier neuf en France. Depuis son entrée en vigueur, elle a complètement bouleversé le marché de l’immobilier neuf, avec des implications considérables pour les promoteurs, les constructeurs, mais aussi les acheteurs et les occupants. Ce nouvel ensemble de normes, qui remplace la RT 2012, place l’efficacité énergétique et l’impact environnemental au cœur de la construction neuve. Cet article se propose de décrypter les principales évolutions apportées par la RE 2020 et leurs impacts sur le marché de l’immobilier neuf.
Une réglementation environnementale ambitieuse
La RE 2020 est plus qu’une simple mise à jour des règles de construction. Elle symbolise un tournant dans la manière dont nous concevons, construisons et utilisons les bâtiments neufs. Le principal objectif de la RE 2020 est de réduire drastiquement l’impact carbone des bâtiments neufs tout au long de leur cycle de vie. En d’autres termes, elle encourage la conception de bâtiments à énergie positive (BEPOS), c’est-à-dire produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment, et à faible empreinte carbone.
Des normes plus strictes pour les constructeurs
Pour les constructeurs et les promoteurs, la RE 2020 signifie l’obligation de respecter des normes de construction plus rigoureuses. Les matériaux de construction, l’isolation, le système de chauffage, la ventilation et la production d’énergie sont autant de paramètres à prendre en compte pour répondre aux exigences de la RE 2020. Cette nouvelle réglementation pousse les acteurs du bâtiment à innover et à adopter de nouvelles technologies plus écologiques et efficaces, ce qui peut augmenter le coût initial de la construction.
Le seul corps de métier non impacté a priori concerne les plombiers. Rien ne change en matière d’assainissement, ni en matière de débouchage, ou autres travaux liés à l’eau.
Concrètement, pour que les promoteurs réussissent à construire des bâtiments à énergie positive, il faut que ces immeubles (ou maisons individuelles) consomment moins d’énergie que ce qu’ils en produisent. Il faut donc une isolation thermique maximale, et un système de production d’énergie. En l’état actuel de la technologie, les panneaux photovoltaïques sont plébiscités. Mais pour que le bâtiment produise plus d’énergie qu’il n’en consomme, il faut s’appuyer sur les deux leviers : l’un ne va pas sans l’autre.
Des logements neufs plus performants et plus durables
Pour les acheteurs, la RE 2020 signifie des logements neufs plus performants et plus durables. En effet, les bâtiments construits selon les normes de la RE 2020 sont conçus pour consommer moins d’énergie, ce qui se traduit par une diminution des coûts de chauffage et de climatisation. En outre, ces bâtiments offrent un meilleur confort de vie, avec une qualité de l’air intérieur améliorée et une meilleure isolation thermique et phonique.
Une transition vers un habitat bas carbone
La RE 2020 est une partie intégrante de l’engagement de la France en matière de transition vers une économie bas-carbone. En favorisant la construction de bâtiments plus respectueux de l’environnement, elle joue un rôle clé dans la réalisation des objectifs de la France en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Mais, les artisans ne suivent pas toujours en termes de compétences. Un expert du secteur nous confie sous couvert d’anonymat : « En matière d’isolation thermique, nous commençons à avoir les compétences grâce à Ma Prime Rénov’ : les artisans sont formés. Il nous manque juste la quantité nécessaire. Là où les compétences sont plus rares, c’est sur les systèmes de ventilation, qui sont forcément plus complexes sur des maisons beaucoup mieux isolées. »
RE 2020 et procédures administratives
Autre point lié à la RE 2020, l’augmentation des procédures administratives. Avec des plans plus complexes, la taille des dossiers pour demander un permis de construire connaît elle aussi une certaine inflation. D’autre part, quand des modifications sont nécessaires sur le bâti, on tombe plus facilement vers le besoin d’une déclaration préalable, ou d’un permis de construire modificatif, par rapport à la RT 2012.
RE 2020 et maisons individuelles : une équation de plus en plus compliquée
La RE 2020, tout en étant un progrès significatif pour la durabilité du secteur immobilier, pose également des défis particuliers pour le marché de la maison individuelle. Les exigences accrues en matière d’efficacité énergétique et de faible empreinte carbone peuvent rendre la construction de maisons individuelles plus complexe et plus coûteuse.
La production d’énergie sur les maisons individuelles représente un surcoût
En effet, l’atteinte des objectifs fixés par la RE 2020, notamment en ce qui concerne la production d’énergie sur site, peut s’avérer plus difficile pour les maisons individuelles que pour les bâtiments collectifs.
Par exemple, l’installation de panneaux solaires ou d’autres technologies d’énergie renouvelable peut représenter un investissement significatif, ce qui peut influencer le prix final de vente de ces maisons.
L’envolée du prix des matériaux
De plus, les constructeurs de maisons individuelles peuvent également être confrontés à des difficultés en termes de choix des matériaux pour répondre aux exigences de la RE 2020. Des compétences spécifiques et une formation supplémentaire peuvent être nécessaires pour maîtriser les nouvelles techniques de construction écologique et de conception énergétique.
Entre l’envolée du prix des matériaux et la quantité de matériaux nécessaires pour produire des maisons parfaitement isolées, la RE 2020 entraîne d’importants surcoûts. Par définition, une maison individuelle est plus difficile à isoler qu’un appartement au sein d’un immeuble.
Le directeur technique d’Hexaôm, premier constructeur de maisons individuelles en France, minimise l’impact de la RE 2020 sur les prix.
Dans une interview à Batiweb, il a déclaré : « Nous sommes passés entre +5 et +10 % entre une maison RT 2012 et une RE2020. La variation du pourcentage est essentiellement liée à la zone géographique. Celle qui a eu le plus de variations est la zone H3, qui englobe les régions du pourtour méditerranéen. Donc voilà l’impact factuel de la RE2020. Ensuite il y a eu d’autres impacts liés à la crise post-Covid et à la guerre en Ukraine. »
Les prix du foncier ne diminuent pas
Troisième point particulièrement complexe : trouver du foncier constructible. Les plans locaux d’urbanisme (PLU) sont de plus en plus contraignants, et très peu de parcelles sont ouvertes à l’urbanisation. Cela est principalement dû à la volonté de préserver terres agricoles et zones naturelles, en lien avec l’objectif zéro artificialisation nette, inscrit dans la loi. L’heure est à la densification du bâti existant. Et la RE 2020 ajoute une contrainte économique qui tend à favoriser la construction de logements collectifs…
