Vingt-trois mille mètres carrés d’anciens ateliers désaffectés, huit modules destinés à des PME et à des opérateurs de logistique urbaine, et, en toile de fond, un investisseur institutionnel asiatique dont le nom ne sera pas dévoilé. C’est ce que révèle, le 24 septembre, un accord de financement anticipé conclu entre le gestionnaire d’actifs britannique M&G Real Estate et le promoteur français BT Immo, pour la création d’un parc d’activités mixte à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), sur une portion de l’ancien site industriel de PSA Peugeot Citroën.
Un montage à 28,5 millions d’euros, pour un client resté anonyme
Le montage financier engage 28,5 millions d’euros pour aménager environ 12 400 m² d’espaces modulables, au sein d’une emprise totale de 23 000 m², à proximité immédiate des autoroutes A1 et A3 et à quelques minutes de l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle. Selon les informations rapportées par la presse professionnelle, M&G Real Estate n’intervient pas pour son compte propre mais pour celui d’un « client institutionnel asiatique », engagé dans une coentreprise dont l’identité n’a pas été communiquée. Le projet vise la certification environnementale Breeam Excellent, avec pompes à chaleur, absence d’énergies fossiles et toitures préparées pour l’installation de panneaux photovoltaïques.
Une friche symbole de la désindustrialisation déjà morcelée
Ce nouveau lot s’inscrit dans le vaste projet de reconversion Val Francilia, qui redessine depuis plusieurs années l’ancien site industriel de 168,5 hectares où PSA a produit près de 8,6 millions de véhicules entre 1973 et sa fermeture définitive en 2014. L’usine avait employé jusqu’à 8 000 salariés au milieu des années 1970, avant de fermer ses portes avec 3 500 postes supprimés, un événement resté l’un des symboles les plus marquants de la désindustrialisation francilienne. Depuis, le foncier a été morcelé entre plusieurs acquéreurs : 29 hectares cédés à la Société du Grand Paris pour un centre de maintenance des lignes 16 et 17 du métro automatique, 18 hectares rachetés par le groupe britannique SEGRO pour y implanter des entrepôts loués notamment à Carrefour et Chronopost, et 105 hectares acquis par l’Établissement public foncier d’Île-de-France pour environ 2 500 logements, dans le cadre d’une société d’économie mixte associant la ville et Grand Paris Aménagement.
Une strate supplémentaire de capitaux étrangers
L’arrivée de M&G Real Estate, adossé au groupe britannique M&G plc, pour le compte d’un capital asiatique non identifié, ajoute une strate supplémentaire à cette recomposition du foncier post-industriel. Le site avait déjà accueilli, à l’automne 2025, le lancement de travaux pour des centres de données, autre composante du programme Val Francilia. Un habitant d’Aulnay-sous-Bois, cité par un média local, résumait ainsi la succession des usages envisagés sur cette friche : après la « blague du PSG », puis les data centers, voici la logistique urbaine, non sans s’interroger sur la cohérence environnementale de l’ensemble.
Un marché logistique en repli, mais toujours convoité par les capitaux internationaux
Cette opération intervient alors que le marché français de l’immobilier logistique et industriel traverse une phase de repli marqué. Selon les données professionnelles disponibles pour le premier trimestre 2026, ce segment n’a capté que 17 % des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise, contre près de 40 % en 2024, avec environ 330 millions d’euros investis sur la période, en baisse de 60 % sur un an. Les actifs jugés prime, les mieux situés et les mieux loués, concentraient à eux seuls près des deux tiers des montants engagés, signe d’une sélectivité accrue des investisseurs dans un contexte de taux obligataires français proches de 3,90 % et de tensions géopolitiques persistantes. Dans ce contexte de rareté, les acteurs disposant de capitaux patients et internationaux, comme M&G pour le compte de ses clients asiatiques, se trouvent en position de force pour capter les meilleurs emplacements logistiques, en particulier ceux desservant le corridor stratégique de Roissy.
L’opacité du bénéficiaire final, un enjeu de souveraineté
Le dossier illustre une tendance de fond que Refrance a déjà documentée : la financiarisation croissante du foncier économique français par des véhicules d’investissement internationaux, souvent structurés en plusieurs strates (gestionnaire d’actifs, coentreprise, mandat de gestion séparé) qui rendent l’identité du bénéficiaire économique final difficile à établir. Dans le cas d’Aulnay, un site chargé d’histoire industrielle et adossé à une infrastructure aéroportuaire classée sensible se retrouve ainsi transféré, par étapes successives depuis 2014, vers des propriétaires britanniques, puis vers des capitaux asiatiques dont la nature exacte, fonds souverain, compagnie d’assurance ou véhicule privé, n’est à ce stade pas rendue publique.
Ni M&G Real Estate ni BT Immo n’ont précisé de calendrier de livraison pour cette phase du projet. La mairie d’Aulnay-sous-Bois, qui pilote par ailleurs le volet résidentiel et les équipements publics de Val Francilia aux côtés de Grand Paris Aménagement, n’a pas communiqué sur ce lot spécifique à ce stade.
