La foncière Covivio a publié mercredi 21 octobre 2026 son activité à fin septembre, portée par le logement allemand. Deux jours plus tôt, le projet de transfert au secteur public des grands parcs locatifs berlinois revenait sur la table. Explications.
Le logement allemand tire la croissance de Covivio. La foncière, présente dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel en Allemagne, a publié mercredi 21 octobre 2026 son activité des neuf premiers mois. Ses revenus atteignent 530,7 millions d’euros en part du groupe (803,7 millions à 100 %), en léger recul de 0,4 % à périmètre courant. À périmètre constant, ils progressent de 2,7 %, contre 2,2 % au premier semestre, apprend-on dans le communiqué.
Le résidentiel allemand affiche la plus forte progression : 153,2 millions d’euros de revenus en part du groupe, en hausse de 2,4 % à périmètre courant et de 3,4 % à périmètre constant. Le taux d’occupation y atteint 98,4 %. Le communiqué décompose cette hausse : l’indexation apporte 1,8 point, les travaux de modernisation 1 point et la réversion locative 0,7 point, la vacance stratégique retranchant 0,1 point. La foncière revendique « environ 20 % de réversion positive sur les relocations ». Autrement dit, un logement remis en location se loue nettement plus cher que sous le bail précédent.
Le Sénat berlinois et le seuil des 10 000 logements
C’est précisément ce marché que la gauche berlinoise veut encadrer. Lundi 19 octobre, Zonebourse, reprenant une information de la Frankfurter Allgemeine Zeitung, rapportait que les Verts, le SPD et Die Linke poursuivent à Berlin des projets de transfert vers le secteur public des grands portefeuilles résidentiels privés. Seraient visés les propriétaires d’au moins 10 000 logements, soit environ 150 000 logements, contre 240 000 dans une proposition précédente.
Vonovia, qui possédait près de 140 000 logements dans la capitale allemande fin 2025, serait la plus exposée. Le suédois Heimstaden, Adler Group et Covivio figurent également parmi les bailleurs concernés. L’indemnisation des propriétaires serait plafonnée à 16 milliards d’euros, pour un Land dont la dette avoisine déjà 70 milliards. Les partis visent un projet de loi à la mi-2028 au plus tard, et d’importantes incertitudes juridiques demeurent sur l’atteinte au droit de propriété, précise le média.
Pour Covivio, le sujet n’a rien de théorique. En avril 2024, la foncière avait cédé à CDC Investissement Immobilier, filiale de la Caisse des dépôts, une participation de 49 % dans un portefeuille résidentiel berlinois d’une valeur de 274 millions d’euros, dans le cadre d’une coentreprise, selon Business Immo. Le groupe public français se retrouve ainsi indirectement exposé au débat berlinois. Fin mai, Covivio présentait par ailleurs « 030BLN », une tour de 130 mètres sur Alexanderplatz : 60 000 m² sur 33 étages, près de 300 logements, une livraison prévue au second semestre 2027, rapportait Zonebourse.
Bureaux parisiens : Beige, Louvre et Grands Boulevards à 1 000 euros le m²
De son côté, le pôle bureaux recule à périmètre courant (232,2 millions d’euros, -5,4 %) mais progresse de 2,5 % à périmètre constant. Covivio a commercialisé ou renouvelé 149 400 m² en neuf mois, dont 45 600 m² au troisième trimestre. Le taux d’occupation s’établit à 94,2 %.
Le communiqué met en avant ses adresses parisiennes. L’immeuble Beige, dans le quartier central des affaires, livré en septembre, est occupé à 42 % avec des loyers moyens autour de 1 000 euros le m². Aux Grands Boulevards (9e arrondissement), 2 100 m² ont été signés à 1 050 euros le m², pour un immeuble pré-loué à 30 %. Quant à l’actif Louvre, 6 100 m² y ont été libérés pour un redéveloppement : le loyer visé est de 1 200 euros le m², contre 470 euros auparavant. À La Défense, la partie en exploitation de CB21 est entièrement louée et le redéveloppement pré-commercialisé à 41 %.
Hôtels : Radisson et Odyssey en Allemagne, Bobillot et Voltaire à Paris
Pour sa part, l’hôtellerie génère 144,9 millions d’euros en part du groupe, en hausse de 5,3 % à périmètre courant et de 2 % à périmètre constant. Six hôtels allemands ont changé d’opérateur au profit de Radisson Hotel Group et d’Odyssey Hotel Group, pour 3 millions d’euros d’économies annualisées (2 millions en part du groupe). À Paris, deux immeubles de bureaux seront transformés en hôtels : Bobillot (91 chambres, avec Generator) et Voltaire (165 chambres, avec IHG). Les deux projets représentent 129 millions d’euros d’investissement, pour un rendement visé d’environ 7 %.
500 millions d’euros d’obligations vertes à 4,1 %
Côté financement, Covivio a émis en juillet 500 millions d’euros d’obligations vertes à sept ans, sursouscrites près de trois fois, avec un coupon de 4,1 %, ramené à un coût effectif de 2,8 % après couvertures. Une nouvelle ligne de crédit de 100 millions d’euros à sept ans s’y ajoute. La liquidité atteint 1,9 milliard d’euros et couvre toutes les échéances jusqu’en juin 2029. Le coût moyen de la dette est attendu à environ 2,5 % jusqu’en 2029, et près de 80 % de la dette est couverte jusqu’en 2030. Le coût de l’argent reste une question centrale pour les foncières, comme le rappelait récemment l’emprunt obligataire de Klépierre sur fond de tensions sur la dette souveraine.
Le groupe annonce aussi « plus de 300 M€ d’accords de cessions devant être encaissés dans les prochains mois », sans détailler les actifs concernés. Il confirme son objectif d’une hausse d’environ 4 % de son résultat net récurrent par action (EPRA Earnings ajusté) en 2026.
La Bourse reste prudente. Selon Zonebourse, le titre a clôturé à 44,12 euros lundi 26 octobre, en baisse de 22,12 % depuis le début de l’année, malgré le relèvement par Goldman Sachs, le 23 octobre, de son objectif de cours de 51 à 53,10 euros. À Berlin, le projet de loi est attendu au plus tard à la mi-2028.
