La Banque des Territoires, bras armé de la Caisse des Dépôts pour les politiques du logement, a publié ce 10 septembre les conclusions de son étude annuelle « Perspectives », consacrée à la situation économique et financière des organismes HLM. Le constat est net : les capacités d’investissement du secteur, aujourd’hui jugées saines, reposent sur un équilibre fragile, largement tributaire de la revente de logements, un mécanisme qui pourrait se gripper après 2030 si rien ne change dans le modèle de financement.
Un modèle qui vit de la revente, pas des loyers
Selon l’étude, relayée notamment par Moneyvox et Batiweb, les loyers perçus par les bailleurs sociaux ne représentent que 3,5 % de leur capacité d’autofinancement. L’essentiel de leurs marges de manœuvre provient en réalité de la vente d’environ 15 000 logements sociaux chaque année à des particuliers ou à des investisseurs institutionnels. Ce produit de cession finance une partie de la construction neuve et de la rénovation du parc existant.
Or ce modèle a ses limites, souligne Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires, cité par la presse spécialisée : la capacité des organismes à « revendre ces logements à un prix correct et dans le volume voulu » dépend directement des « conditions du marché ». Autrement dit, un retournement ou un ralentissement de l’immobilier résidentiel priverait mécaniquement les bailleurs sociaux d’une ressource devenue centrale pour financer la production de logements abordables.
Un secteur pris en étau entre construction et rénovation
L’étude Perspectives 2026 met en évidence un arbitrage de plus en plus délicat entre deux impératifs concurrents. D’un côté, l’objectif gouvernemental de 500 000 logements sociaux supplémentaires d’ici 2030, une cible ambitieuse dans un contexte de crise persistante du logement en France. De l’autre, l’urgence de rénover un parc vieillissant, notamment pour l’adapter aux épisodes de fortes chaleurs désormais récurrents : l’étude chiffre à environ 3 000 euros par logement le coût des seuls équipements de lutte contre la chaleur (volets, brasseurs d’air), sans compter les travaux d’isolation thermique plus lourds.
Face à cette double contrainte, la diversification des ressources apparaît comme une piste explorée par le secteur. Le logement locatif intermédiaire (LLI), aujourd’hui plafonné à 10 % du parc d’un organisme HLM, est présenté par la Banque des Territoires comme « la piste de diversification la plus mature » : détenus pendant une quinzaine d’années puis revendus, ces logements à loyers encadrés mais non sociaux permettent de dégager des fonds propres réinjectables dans la production sociale, sans peser sur les APL ni sur les critères d’attribution HLM classiques.
La Caisse des Dépôts, pilier public d’un secteur sous tension budgétaire
Cette publication intervient alors que la Banque des Territoires avait déjà, en mai dernier, annoncé un plan de 100 milliards d’euros d’ici 2030 (90 milliards de prêts adossés au Livret A et 10 milliards de fonds propres) pour soutenir la construction de 650 000 logements abordables, dont 500 000 logements sociaux, 90 000 à loyers intermédiaires et 45 000 en bail réel solidaire. Antoine Saintoyant, directeur de la Banque des Territoires et directeur adjoint de la Caisse des Dépôts, justifiait alors cet effort par une crise du logement appelée à durer.
L’enjeu dépasse la seule technique financière. En France, le financement du logement social repose historiquement sur un circuit public spécifique : l’épargne populaire collectée via le Livret A, centralisée par la Caisse des Dépôts, puis prêtée aux organismes HLM à des conditions avantageuses. Ce modèle, distinct de la financiarisation du logement social observée dans d’autres pays européens, constitue un pilier de souveraineté économique au sens où il maintient le pilotage du parc social hors des logiques de marché pur et sous contrôle d’une institution publique. La fragilisation de ce montage, si la dépendance aux ventes venait à se heurter à un marché immobilier durablement dégradé, poserait directement la question du maintien de ce modèle national à moyen terme, dans un contexte où le débat budgétaire autour du prochain PLF s’annonce déjà tendu sur les aides au logement.
La Banque des Territoires doit publier dans les prochains mois de nouveaux développements sur la valorisation des cessions de logements intermédiaires mis sur le marché depuis 2014, une ressource appelée à monter en puissance et présentée comme un relais de financement structurant pour la décennie à venir.
