Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont officiellement exclus du marché locatif. Une première étape d’un calendrier beaucoup plus large, qui prévoit l’interdiction progressive des logements classés F en 2028, puis E en 2034. Derrière cette trajectoire réglementaire se dessine un bouleversement profond du marché locatif français, déjà fragilisé par une pénurie structurelle d’offre.
Selon les données observées sur la période janvier-septembre 2025, près d’un quart de l’offre locative actuelle est concernée à terme par ces interdictions. Un volume considérable, susceptible de provoquer une contraction durable du parc disponible si les rénovations nécessaires ne sont pas engagées à grande échelle.
Une menace directe sur l’offre locative
Si les logements classés G ne représentaient encore qu’une part marginale de l’offre locative en 2024, le véritable point de bascule se profile avec les classes F et E. Bien plus nombreuses, elles concentrent l’essentiel du parc ancien aujourd’hui loué.
Or, la hausse continue du coût des travaux, la complexité des dispositifs d’aide et l’incertitude réglementaire freinent fortement les décisions d’investissement des bailleurs. Beaucoup préfèrent retirer leur bien du marché plutôt que de s’engager dans des rénovations lourdes, coûteuses et parfois techniquement complexes. D’autres tentent de préserver leur rentabilité en répercutant une partie des coûts sur les loyers.
Résultat : sur un marché déjà sous tension, les loyers ont progressé de 2,5 % en un an sur la période janvier-septembre 2025, une dynamique qui risque de s’amplifier à mesure que l’offre se raréfie.
Les passoires thermiques entraînent une recomposition territoriale du marché
Les effets de l’interdiction progressive des passoires thermiques ne seront pas homogènes sur le territoire. Les régions les plus attractives et les grandes métropoles concentrent une part importante des logements énergivores, souvent anciens et densément occupés.
L’Île-de-France apparaît particulièrement exposée, avec plus de 30 % de son offre locative potentiellement concernée à terme, contre seulement 4,3 % en Corse. Cette disparité pourrait accentuer les déséquilibres territoriaux existants :
- dans les zones métropolitaines tendues, la contraction de l’offre risque d’être brutale et durable ;
- dans certaines zones rurales ou intermédiaires, mieux dotées en logements rénovés, l’attractivité pourrait au contraire progresser grâce à des loyers plus accessibles.
Comme le souligne Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier :
« Les exigences énergétiques sont nécessaires, mais sans accompagnement efficace, elles risquent d’assécher l’offre locative dans des territoires déjà fragilisés. La rénovation doit devenir une opportunité économique pour les bailleurs, pas une impasse. »
Décote à la vente, tension à la location : un paradoxe persistant
Sur le marché de la transaction, l’effet du DPE est désormais clairement intégré dans les prix. Dans les grandes villes, les logements classés E, F ou G subissent des décotes significatives, proportionnelles à la dégradation de leur performance énergétique. Les biens classés G enregistrent les baisses les plus marquées, traduisant l’anticipation des coûts de rénovation et des contraintes réglementaires futures.
À l’inverse, le marché locatif obéit à une logique radicalement différente. Malgré leur faible performance énergétique, les logements F et G continuent de se louer rapidement, souvent à des loyers en hausse. Dans plusieurs grandes villes, ces loyers progressent même plus vite que ceux des logements mieux classés, sous l’effet combiné de la pénurie d’offre, de la demande soutenue et de l’anticipation des interdictions à venir.
Pour attaquer ce paradoxe, la société Vasco propose par exemple d’investir pour le compte des particuliers dans des travaux de rénovation énergétique, comme nous l’expliquions dans cet article.
Une réforme du DPE aux effets limités
À compter du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évoluera, avec un ajustement du coefficient de conversion de l’électricité. Cette modification devrait permettre à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique.
Un correctif bienvenu, mais insuffisant pour enrayer la dynamique de fond. Sans un accompagnement massif et lisible des pouvoirs publics — simplification des aides, financements adaptés, valorisation économique de la rénovation — le risque est clair : une part significative du parc locatif pourrait disparaître, accentuant durablement la crise du logement.
À mesure que le calendrier réglementaire avance, le marché locatif français entre ainsi dans une phase critique, où la transition énergétique, faute d’outils adaptés, pourrait devenir un facteur majeur de déséquilibre économique et social.
