Le marché immobilier des Bouches-du-Rhône traverse aujourd’hui une phase de transition marquée par des évolutions contrastées. Entre un secteur du neuf toujours en grande difficulté, une reprise progressive dans l’ancien et une pression locative persistante, le département illustre les tensions et mutations d’un territoire attractif mais fragile. Les analyses publiées par l’Observatoire Immobilier de Provence (OIP) apportent un éclairage précis sur cette situation.
Logement neuf : une offre qui remonte à peine, une demande toujours atone
Le marché du neuf demeure le segment le plus fragilisé. Les mises en vente du premier semestre poursuivent une légère remontée, mais uniquement en comparaison avec une année précédente historiquement faible. L’offre reste très en dessous des niveaux observés avant crise, avec un volume plus de quatre fois inférieur à celui de 2021.
La disparition du dispositif Pinel a accentué la chute des réservations des investisseurs particuliers. Le stock disponible, lui, continue de diminuer, conséquence directe de la faiblesse des mises sur le marché. Le logement neuf dans les Bouches-du-Rhône évolue ainsi sans véritable dynamique, pénalisé par la hausse des coûts, la rareté des permis de construire et l’attentisme lié au contexte politique local.
Le marché de l’ancien retrouve des couleurs
À l’inverse, l’immobilier ancien montre un mouvement de rattrapage. Après deux années marquées par une chute des transactions, les volumes repartent à la hausse et les ménages renouent avec leurs projets immobiliers, encouragés par la stabilisation des taux.
Les prix amorcent une régulation attendue, avec des baisses comprises entre 0,3 % et 6 % pour les appartements anciens, et jusqu’à 10 % pour certaines maisons. Cette correction modérée confirme que le marché se rééquilibre sans pour autant se retourner, porté par l’attractivité du territoire et la tension persistante entre l’offre et la demande.
La fin d’année devrait permettre de confirmer cette hausse des transactions, sous réserve d’un environnement politique et économique plus stable.
Un marché locatif parmi les plus tendus de France
Les loyers dans la métropole Aix-Marseille-Provence figurent parmi les plus élevés du pays. Le loyer médian y atteint 13 €/m², un niveau qui surpasse ceux observés à Lyon, Bordeaux ou Lille. Cette tension est d’autant plus marquée que les revenus des ménages locataires sont parmi les plus faibles des grandes métropoles françaises.
À Marseille, les loyers ont progressé de 11 % en onze ans. La rotation du parc locatif augmente légèrement, mais le manque structurel d’offre et la sortie progressive des logements les plus énergivores entretiennent une pression continue. Le marché locatif reste l’un des plus difficiles d’accès du territoire.
Logement social : un besoin massif, une production insuffisante
Le département compte plus de 100 000 demandeurs de logements sociaux, un chiffre qui illustre l’ampleur de la tension. La production, elle, peine à suivre, freinée par la baisse d’activité des promoteurs et par le ralentissement des projets.
Pourtant, les retombées économiques du logement social sont particulièrement fortes : création d’emplois locaux, soutien au logement des actifs, contribution à la vitalité des territoires. Les investissements récents ont permis de financer plusieurs milliers de logements abordables, mais ils restent insuffisants pour répondre aux besoins croissants.
Bâtiment et construction : un secteur inquiet mais résilient
Le bâtiment fait face à un contexte économique tendu : carnets de commande affaiblis, prix incertains, concurrence accrue et investissements publics limités avant les élections municipales. Malgré cela, les entreprises du secteur s’adaptent en se tournant davantage vers la rénovation, l’entretien et des projets de plus petite envergure.
Les autorisations de construire et les mises en chantier progressent légèrement, mais cette amélioration part d’un niveau très bas. L’emploi souffre encore, avec une baisse du salariat et un recul plus marqué de l’intérim.
Un marché en quête de stabilité et de visibilité
L’ensemble des indicateurs converge vers une même conclusion : le marché immobilier des Bouches-du-Rhône manque de visibilité. Une reprise plus franche dépendra d’un ensemble de facteurs déterminants : stabilisation des politiques publiques, relance de l’investissement locatif, soutien aux primo-accédants, simplification des procédures et retour de la confiance.
Le territoire reste attractif, dynamique et fortement demandé, mais son marché immobilier doit aujourd’hui retrouver des moteurs capables de répondre aux besoins des habitants comme aux enjeux économiques locaux.
