« On a 18 millions de seniors, et deux seniors sur trois n’arrivent pas à boucler leur budget. Et en même temps, ils sont propriétaires de leur logement dans la majorité des cas. On a monté Merci Prosper pour répondre à cette aberration. »
D’un constat simple mais frappant, Thibault Corvaisier, CEO et co-fondateur de Merci Prosper, résume la contradiction dans laquelle se trouve une grande partie des retraités français : un patrimoine immobilier important, mais une trésorerie insuffisante pour faire face aux dépenses essentielles. La foncière entend offrir une réponse nouvelle à ce déséquilibre, en permettant aux seniors de mobiliser une partie de la valeur de leur logement tout en continuant d’y vivre.
Une solution qui cible les retraités confrontés à une perte de revenus
Merci Prosper s’adresse aux seniors de plus de 60 ans dont la situation financière se fragilise. Cela englobe le retraité qui subit une perte de revenus au moment du passage à la retraite, le conjoint survivant qui doit absorber un nouveau choc économique, ou encore celui qui doit financer le placement de son époux ou épouse en Ehpad. Pour être éligibles, les logements doivent afficher une valeur minimale de 200 000 euros, être situés dans des villes d’au moins 30 000 habitants et les besoins de financement doivent s’élever à 50 000 euros ou davantage.
Le principe : vendre une part de son logement en indivision, sans quitter son domicile
Le mécanisme repose sur la vente d’une partie du logement en indivision à Merci Prosper. L’opération est encadrée par une indivision conventionnelle, définie avec des notaires, afin d’assurer un cadre juridique clair et protecteur. Le senior reste chez lui et conserve la jouissance du bien.
Le modèle financier repose sur un ratio précis, appelé « 10 pour 18 ». Pour obtenir en liquidités l’équivalent de 10 % de la valeur de son bien, le propriétaire doit céder 18 % du logement. Les 8 % supplémentaires représentent l’avance d’usage correspondant à dix ans d’occupation du bien sans loyer sur la part vendue. Cette avance d’usage est ensuite ajustée en fonction de la durée réelle d’occupation : si le senior quitte le logement plus tôt, en cas de décès ou d’entrée en établissement spécialisé, la proratisation s’applique ; si la durée dépasse dix ans, l’ajustement suit la même logique.
Une faible partie de ces 8 % couvre par ailleurs les frais notariés, les droits de mutation et les coûts d’exploitation de la foncière. Merci Prosper veille également à impliquer les héritiers autant que possible afin d’éviter tout conflit ultérieur, notamment au moment de la succession. L’objectif est de garantir une transition patrimoniale apaisée, en clarifiant dès le départ les droits de chacun.
Un investissement à impact, avec avantage fiscal et performance encadrée
La foncière bénéficie de l’agrément ESUS, ce qui permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt de 25 % lors de leur entrée au capital. La commission de souscription est fixée à 9 % TTC, répartie entre la rémunération des conseillers en gestion de patrimoine qui distribuent le produit, la part revenant à Merci Prosper et la contribution réglementaire. Aucun frais de gestion ni frais de sortie n’est ensuite appliqué.
La performance repose sur deux composantes : une revalorisation de 3 % liée au droit de jouissance que conservent les seniors, à laquelle s’ajoute un objectif de 1,5 % supplémentaire issu de la plus-value réalisée lors de la vente des biens immobiliers. L’ensemble conduit à un TRI net de 7,09 % sur sept ans, durée correspondant à l’obligation de détention minimale des parts.
Une foncière jeune mais structurée pour accélérer
Merci Prosper a été créée en avril 2024 et a obtenu son agrément ESUS en juillet 2024. La foncière ambitionne de collecter 8 millions d’euros en 2025 pour financer environ 60 opérations. La part est actuellement fixée à 115,24 euros, avec un minimum de souscription de dix parts. En parallèle, une société d’exploitation dédiée à la prospection vient renforcer la capacité opérationnelle du dispositif et accélérer son déploiement sur le territoire.
