Cinq ans après le succès d’Iroko Zen, la société de gestion Iroko lance Iroko Atlas, une SCPI à vocation internationale qui marque une nouvelle étape dans sa stratégie d’investissement. Conçue pour capter des opportunités immobilières hors de France, cette SCPI se veut plus agile, plus diversifiée et plus connectée aux cycles immobiliers mondiaux. Elle vient compléter une offre déjà reconnue pour sa rigueur et son modèle de frais vertueux.
Un positionnement offensif sur les marchés étrangers
Depuis sa création en 2020, Iroko Zen s’est imposée comme une SCPI de référence, atteignant en 2025 plus d’un milliard d’euros sous gestion. Sa gestion opportuniste, sans frais d’entrée, a séduit des milliers d’épargnants en quête de rendement et de transparence. Avec Iroko Atlas, la société de gestion poursuit le même objectif : mettre plus d’argent au travail pour un même montant investi, tout en diversifiant les zones géographiques.
Iroko Atlas investit exclusivement hors de France. Ses cibles : les marchés européens offrant aujourd’hui des conditions d’investissement attractives, souvent en bas de cycle ou temporairement décotés. La SCPI se déploie d’abord en Europe de l’Ouest (Royaume-Uni, Irlande), puis en Europe centrale (Pologne, République tchèque), et de manière opportuniste en Amérique du Nord. Elle vise un taux de distribution non garanti de 6,5 % par an et un TRI de 7 % sur dix ans.
Cette orientation 100 % internationale répond à une conviction : les cycles immobiliers ne sont pas synchronisés, et savoir en tirer parti permet d’amortir les phases de repli. Iroko Atlas s’appuie ainsi sur une lecture fine des dynamiques locales et une approche granulaire des actifs : des biens compris entre 1 et 10 millions d’euros, situés dans des zones régionales dynamiques mais souvent négligées par les grands investisseurs institutionnels.
Le Royaume-Uni, une première ouverture réussie
Si Iroko Atlas officialise l’expansion internationale du groupe, la stratégie hors zone euro avait déjà été amorcée en 2024 avec une première acquisition au Royaume-Uni via Iroko Zen. « Dès le lancement de la SCPI, notre périmètre d’investissement se limitait à la zone euro, explique Marion Bertrand, responsable des investissements d’Iroko. Mais le marché britannique présentait des rendements et des profils d’actifs trop intéressants pour être ignorés. »
L’équipe d’investissement observe alors un basculement du marché britannique : après le Brexit, la pandémie et la remontée des taux, les investisseurs internationaux se sont mis en retrait. Résultat : des valorisations en baisse et des rendements inédits sur des localisations premium.
« Aujourd’hui, il est possible d’acquérir à Londres ou dans les grandes métropoles britanniques des actifs affichant des taux de rentabilité supérieurs à 8 % AEM, un niveau devenu quasi inaccessible ailleurs en Europe », souligne Marion Bertrand.
Le premier investissement, réalisé en juin 2024 au 90 Union Street à Londres, a ouvert la voie à une série d’opérations : près de vingt acquisitions ont été conclues depuis sur le marché britannique. Ces opérations ont convaincu Iroko d’intégrer pleinement le Royaume-Uni dans la stratégie d’Iroko Atlas, désormais considérée comme l’un des marchés les plus prometteurs à moyen terme.
Des marchés décotés mais structurés : une opportunité pour Iroko
L’attrait du Royaume-Uni s’inscrit dans une logique plus large : identifier des économies solides mais temporairement délaissées. En Europe centrale, la Pologne et la République tchèque figurent parmi les pays ciblés par Iroko Atlas. La première bénéficie d’une croissance soutenue depuis dix ans et d’une montée en gamme vers les services et la technologie. La seconde combine une base industrielle solide, une consommation intérieure dynamique et une position stratégique au cœur du continent.
L’Irlande, autre marché prioritaire, séduit par son environnement fiscal favorable et son dynamisme dans les secteurs de la tech, de la santé et des services financiers. Autant de zones où le potentiel de revalorisation à moyen terme est important, et où la présence d’Iroko Atlas s’appuie sur un réseau local de brokers développé dès la phase préparatoire du fonds.
Iroko Atlas revendique une méthode claire : acheter des actifs simples, lisibles, locativement solides, dans des marchés où la prime de risque demeure attractive. L’objectif n’est pas de spéculer sur les cycles mais d’en tirer parti, tout en maintenant une diversification sectorielle complète : santé, logistique, commerce, hôtellerie, éducation… Le portefeuille vise un équilibre entre rendement immédiat et potentiel de valorisation, sans dogmatisme.
Une gestion maîtrisée du risque de change
Investir hors de la zone euro pose naturellement la question du risque de change, en particulier avec la livre sterling. Sur ce point, Marion Bertrand se veut rassurante : « Nous sommes sur une monnaie forte et peu volatile. Notre exposition aux loyers libellés en livres reste modérée, entre 20 % et 25 %. Cela nous permet de choisir le bon moment pour rapatrier les revenus et lisser les points d’entrée. »
La société privilégie une approche opportuniste des couvertures de change, adaptée aux cycles économiques. Iroko n’exclut pas de mettre en place des instruments de couverture ponctuelle lors des phases d’investissement, tout en conservant une flexibilité sur la gestion courante des flux. Cette approche pragmatique illustre le positionnement de la société : éviter la complexité inutile tout en contrôlant les risques structurels.
Iroko Atlas : continuité et différenciation
Sur le plan opérationnel, Iroko Atlas reprend les fondamentaux qui ont assuré le succès d’Iroko Zen : un modèle de frais sans commission de souscription, une transparence accrue dans la communication financière et une démarche de gestion responsable. Mais la différence majeure tient à sa structure d’exposition.
Alors qu’Iroko Zen se concentre sur l’Europe de l’Ouest et les actifs de rendement stabilisés, Iroko Atlas se positionne comme un véhicule offensif, conçu pour tirer profit des marchés en mutation.
La SCPI est déjà active depuis plusieurs mois : elle compte un actif en Irlande et quatre acquisitions en cours, dont deux commerces au Royaume-Uni, un actif en Allemagne et des locaux d’activités en Europe centrale. Cette phase d’amorçage, financée sur les fonds propres d’Iroko avant l’ouverture officielle au public, a permis de valider les hypothèses de rendement et la solidité des marchés ciblés.
Iroko Atlas a connu un véritable succès dès l’ouverture des souscriptions, malgré un minimum d’investissement fixé autour de 26000 euros (contre 5000 euros pour Iroko Zen). Si bien que la société de gestion a dû momentanément fermer la possibilité de souscrire de nouvelles parts, avant de rouvrir cette possibilité à la mi-octobre.
Des ambitions à long terme : vers un modèle global
Au-delà de l’Europe, Iroko envisage déjà une extension vers l’Amérique du Nord, suivant la logique initiée par d’autres acteurs comme Corum avec Corum XL. Cependant, la société ne souhaite pas créer une SCPI mono-thématique ou purement américaine : « Notre stratégie reste celle de la diversification géographique et sectorielle », rappelle Marion Bertrand. L’objectif n’est pas de multiplier les véhicules mais de bâtir une gamme cohérente et complémentaire : Iroko Zen pour la stabilité, Iroko Atlas pour la performance internationale.
Cette approche illustre la maturité grandissante d’Iroko, désormais capable d’intervenir sur des marchés étrangers avec la même rigueur que sur ses actifs européens traditionnels. La société de gestion mise sur la réactivité, la transparence et un suivi rapproché des actifs pour maintenir une gestion agile, loin des lourdeurs institutionnelles.
Une offre qui séduit les épargnants à la recherche de rendement réel
Dans un contexte où les rendements des SCPI traditionnelles se tassent, Iroko Atlas se positionne comme une alternative pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier au-delà de l’Hexagone. Entièrement investie hors de France, la SCPI pourrait aussi offrir, selon la situation fiscale de chaque épargnant, un cadre plus avantageux.
Cette dimension internationale, combinée à une gouvernance éprouvée et à un historique solide, confère à Iroko Atlas un profil singulier sur le marché français de la pierre-papier : ni trop spéculatif, ni trop défensif, mais inscrit dans une logique de rendement durable et d’ouverture sur le monde.
Iroko, une société de gestion en expansion continue
Fondée à Paris en 2020, Iroko s’est distinguée par une approche modernisée de l’épargne immobilière. Outre ses deux SCPI, la société gère également Iroko Next, une SCI dédiée à l’assurance-vie et centrée sur les transitions démographiques et digitales, ainsi qu’Iroko Impact, un fonds à vocation sociale favorisant l’insertion par le logement et le travail.
Cette diversification illustre la volonté du groupe de développer des solutions patrimoniales alignées avec les grands enjeux économiques et sociaux contemporains.
Avec Iroko Atlas, la société franchit une nouvelle étape : celle d’un acteur pleinement européen, ancré dans une logique de performance mais aussi de responsabilité. Dans un marché de la SCPI en pleine recomposition, marqué par la hausse des taux et la prudence des investisseurs, Iroko entend démontrer qu’une stratégie internationale maîtrisée peut redevenir un moteur de rendement et de confiance.
