Le conseil d’administration d’Apollo Commercial Real Estate Finance a annoncé lundi la liquidation de la société et le remboursement du capital à ses actionnaires, une décision consécutive à la cession de son portefeuille de prêts immobiliers commerciaux finalisée en avril 2025. Un dividende de 3,75 dollars par action ordinaire sera versé le 15 juillet prochain.
Apollo Commercial Real Estate Finance : une dissolution au terme d’une revue stratégique
Apollo Commercial Real Estate Finance, société d’investissement immobilier cotée sur les marchés américains, a officiellement acté lundi la fin de ses activités opérationnelles, en annonçant la dissolution de la structure et le retour de capitaux à l’ensemble de ses investisseurs. Cette décision fait suite à la conclusion, en avril dernier, de la vente de son portefeuille de prêts immobiliers commerciaux, dont la valeur totale atteignait environ neuf milliards de dollars. La transaction avait été initialement engagée en janvier, lorsque la société avait accepté de céder ce portefeuille à Athene Holding à une valeur proche de son évaluation totale, en anticipant un retour net de trésorerie d’environ 1,4 milliard de dollars après remboursements et frais divers, tout en conservant ses participations directes dans certains actifs immobiliers.
Une fois la cession effective, le conseil d’administration a conduit une revue stratégique approfondie visant à déterminer la meilleure allocation de valeur pour les actionnaires. À l’issue de cet examen, la dissolution de la société a été jugée, selon les termes du directeur général Stuart Rothstein, « dans le meilleur intérêt de la société et des actionnaires ». Cette formulation, classique dans les annonces de liquidation ordonnée, traduit néanmoins une réalité concrète : sans portefeuille de prêts constitutif de son cœur de métier, la société ne disposait plus de raison d’être opérationnelle suffisante pour justifier le maintien de sa cotation et de sa structure juridique.
La décision devra encore être soumise à l’approbation formelle des actionnaires. Dans cette perspective, Apollo Commercial Real Estate Finance déposera prochainement une circulaire de sollicitation de procurations préliminaire auprès de la Securities and Exchange Commission, l’autorité de régulation boursière américaine, afin de détailler le plan de dissolution envisagé. Ce document constituera la base légale et informationnelle sur laquelle les actionnaires seront appelés à se prononcer.
Un dividende de 3,75 dollars par action et un remboursement de capital programmé
Parallèlement à l’annonce de dissolution, le conseil d’administration a déclaré un dividende de 3,75 dollars par action ordinaire, dont le versement est fixé au 15 juillet 2025. Ce paiement sera classifié en grande partie comme un remboursement de capital, ce qui emporte des conséquences fiscales spécifiques pour les détenteurs de titres, notamment une distinction entre revenu distribué et retour de mise initiale. Cette précision technique revêt une importance particulière pour les investisseurs institutionnels soumis à des règles comptables et fiscales strictes.
Apollo Commercial Real Estate Finance opérait jusqu’alors en tant que REIT, un véhicule d’investissement immobilier coté dont le modèle repose sur l’émission, l’acquisition et la gestion de titres de créance adossés à de l’immobilier commercial, incluant des prêts hypothécaires de premier rang ainsi que d’autres instruments de financement structuré liés à l’immobilier. Ce type de structure, très répandu aux États-Unis, permet à des investisseurs de bénéficier d’une exposition à la dette immobilière commerciale sans détention directe d’actifs physiques, tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux conditionné à la redistribution d’une large part des revenus générés.
La dissolution d’une telle entité, bien que techniquement encadrée, représente un signal notable sur l’état du marché de la dette immobilière commerciale aux États-Unis. Ce segment a traversé une période de turbulences significatives depuis le resserrement monétaire engagé par la Réserve fédérale américaine en 2022, qui a mécaniquement dégradé la valeur des portefeuilles de prêts existants et fragilisé les bilans de nombreux acteurs spécialisés.
Un signal de marché dans un secteur de la dette immobilière commerciale sous tension
La décision d’Apollo Commercial Real Estate Finance de procéder à une dissolution ordonnée plutôt que de chercher à se recapitaliser ou à se repositionner stratégiquement illustre les difficultés structurelles que traverse le marché de la dette immobilière commerciale depuis plusieurs trimestres. La hausse prolongée des taux d’intérêt a pesé lourdement sur la valorisation des actifs sous-jacents, en particulier dans les segments de l’immobilier de bureau et du commerce de détail, largement affectés par les mutations d’usage post-pandémie.
La cession du portefeuille à Athene Holding, entité appartenant à l’écosystème du groupe Apollo Global Management, soulève par ailleurs des questions sur la concentration croissante des actifs de dette immobilière au sein de grandes plateformes intégrées combinant gestion d’actifs alternatifs et assurance. Ce modèle, qui permet de recycler les flux de capitaux des assureurs dans des portefeuilles de créance à rendement plus élevé, s’est considérablement développé depuis une décennie aux États-Unis, modifiant en profondeur la structure du financement immobilier commercial.
Pour les décideurs européens et français, cette évolution mérite attention. Le marché européen de la dette immobilière commerciale, bien que moins exposé aux déséquilibres spécifiques au marché américain, fait lui aussi face à des pressions de refinancement substantielles dans un contexte de normalisation monétaire de la Banque centrale européenne. La montée en puissance des gestionnaires d’actifs alternatifs dans le financement de l’immobilier commercial, au détriment des bilans bancaires traditionnels, constitue un phénomène désormais observé de ce côté de l’Atlantique, avec des implications croissantes en matière de stabilité financière et de régulation prudentielle.
La liquidation d’Apollo Commercial Real Estate Finance marque ainsi la fin d’un cycle pour ce REIT spécialisé, tout en offrant un éclairage utile sur les transformations en cours dans le financement de l’immobilier commercial à l’échelle mondiale.
