Après deux années de ralentissement marqué, le marché immobilier ancien en France a amorcé en 2025 un retour progressif vers ses niveaux d’activité historiques. Avec plus de 900 000 transactions attendues sur l’année, le secteur retrouve un volume conforme à sa moyenne de long terme. Cette reprise, toutefois, reste incomplète et profondément asymétrique. Elle s’opère dans un climat d’incertitude économique, budgétaire et réglementaire qui continue de peser sur les décisions des ménages comme des investisseurs, comme le souligne l’analyse Perspectives immobilières de Laforêt.
Une reprise soutenue par la demande, mais déséquilibrée
Le principal moteur de la reprise observée en 2025 est la demande. Sur un an, le nombre d’acquéreurs progresse nettement à l’échelle nationale, avec des hausses comparables à Paris, en Île-de-France et dans les régions. Ce mouvement traduit un phénomène de rattrapage. De nombreux ménages avaient différé leurs projets en 2023 et 2024, dans l’attente d’une baisse plus marquée des prix et des taux de crédit. Constatant que cette correction avait atteint ses limites, ils ont finalement relancé leurs projets d’achat.
Cette dynamique concerne aussi bien les maisons que les appartements, signe d’un retour à une demande plus large, après une période où l’inflation, le coût de l’énergie et les travaux de rénovation avaient freiné l’intérêt pour certains biens. Un tassement apparaît néanmoins en fin d’année, suggérant que la reprise pourrait rapidement buter sur des contraintes structurelles si les conditions économiques se durcissent.
Face à cette demande renforcée, l’offre progresse également, mais à un rythme insuffisant. Les stocks de biens à vendre augmentent, après plusieurs trimestres de raréfaction, sans toutefois parvenir à absorber la pression exercée par la demande. Dans les grandes métropoles, et en particulier à Paris, le déséquilibre reste marqué : l’offre progresse, mais bien moins vite que la demande, entretenant une tension durable sur le marché.
Des transactions en hausse, mais un marché à plusieurs vitesses
Le redressement du marché se traduit par une progression sensible des transactions. Cette reprise repose cependant sur des profils d’acheteurs bien identifiés. Les secundo-accédants demeurent la principale force d’achat, souvent capables de vendre pour acheter et, dans certains cas, de financer leur acquisition sans recourir massivement au crédit.
Les primo-accédants gagnent du terrain et représentent désormais plus d’un tiers des transactions. Ils bénéficient à la fois du retour de dispositifs de soutien à l’accession et d’une stabilisation des taux d’intérêt, autour de niveaux jugés plus soutenables. Cette progression reste toutefois insuffisante pour enrayer durablement le recul du taux de propriétaires en France, un point également mis en avant dans les Perspectives immobilières de Laforêt.
À l’inverse, les investisseurs privés demeurent largement absents. Leur part dans les transactions reste nettement inférieure à son niveau historique. Cette mise en retrait s’explique par une équation économique devenue défavorable : encadrement des loyers, durcissement des normes énergétiques, pression fiscale accrue sur les revenus locatifs. Ce désengagement fragilise directement le marché locatif.
Le marché locatif, angle mort de la reprise
Alors que le marché de l’accession montre des signes de redémarrage, le marché locatif s’enfonce dans une crise silencieuse mais profonde. La demande continue de croître, portée par les ménages exclus de l’accession à la propriété, tandis que l’offre se contracte. Ce déséquilibre structurel alimente les tensions sur les loyers et réduit les possibilités de mobilité résidentielle.
De nombreux propriétaires-bailleurs font le choix de vendre plutôt que de relouer, notamment lorsque les exigences de rénovation énergétique deviennent trop lourdes financièrement. Ce phénomène réduit mécaniquement le parc locatif disponible et accentue la pression sur les ménages les plus modestes. Selon les Perspectives immobilières de Laforêt, cette dynamique constitue l’un des principaux facteurs de fragilisation du marché du logement à moyen terme.
Des prix repartis à la hausse, au risque d’un nouveau blocage
Après deux années de baisse, les prix repartent à la hausse en 2025. Cette remontée reste modérée à l’échelle nationale, mais elle marque un tournant psychologique important. Dans plusieurs grandes villes, les hausses sont plus sensibles, tandis que d’autres territoires connaissent encore une relative stagnation.
Si cette évolution peut être interprétée comme un simple rattrapage après la correction récente, elle constitue un point de vigilance. Une hausse trop rapide des prix risquerait de neutraliser les effets positifs de la détente des taux d’intérêt, en réduisant à nouveau la capacité d’achat des ménages les plus fragiles. Le marché n’a retrouvé son équilibre que récemment et demeure exposé à un risque de nouveau blocage.
Un marché plus rationnel, mais encore peu fluide
Les délais de vente se stabilisent, traduisant un marché actif mais prudent. Les marges de négociation reculent, signe d’un meilleur alignement entre les prix affichés et la réalité du marché. La négociation devient plus technique et plus sélective, intégrant systématiquement les critères énergétiques, fiscaux et les coûts de travaux.
Les biens bien situés, correctement valorisés et performants sur le plan énergétique se vendent rapidement. À l’inverse, les logements énergivores ou nécessitant d’importantes rénovations subissent des décotes plus marquées. Cette segmentation accrue confirme l’entrée du marché dans une phase plus rationnelle, mais aussi plus exigeante.
2026, une année charnière sous conditions
Les perspectives pour 2026 apparaissent globalement orientées vers une poursuite modérée de la reprise. Les volumes de transactions pourraient continuer de progresser, tandis que les prix évolueraient dans des marges contenues, proches de l’inflation. Cette trajectoire reste toutefois conditionnée à un facteur clé : la stabilité du cadre public, comme le souligne l’analyse prospective de Laforêt.
Fiscalité immobilière, statut des bailleurs, règles du jeu locatif, exigences énergétiques : l’immobilier souffre aujourd’hui moins d’un manque de demande que d’un déficit de visibilité. Une clarification rapide des orientations publiques pourrait consolider la dynamique engagée. À l’inverse, la poursuite de l’instabilité réglementaire risquerait de figer à nouveau un marché encore convalescent.
Plus qu’un simple secteur économique, le logement s’affirme désormais comme un enjeu structurant du débat public français. La reprise est là, mais elle reste fragile, incomplète et socialement déséquilibrée. L’année 2026 dira si elle peut devenir durable.
